Як купити квартиру в Німеччині українцям: особливості, процедура, податки

Українським громадянам дозволено купувати житло в Німеччині, незважаючи на те, що Україна не входить до Європейського Союзу. За німецьким законодавством багато іноземців мають право на купівлю нерухомості, наші громадяни тут не будуть винятком. Щоправда таке придбання не дає безпосередніх преференцій на отримання посвідки на проживання або громадянства.

Купівлю житла в Німеччині можуть здійснити і ті українці, хто перебуває в цій країні в статусі тимчасового захисту. Однак для цього необхідно буде підтвердити фінансову спроможність, а також можливість мати дохід у цій країні. За сприятливих обставин можна отримати іпотеку, але для цього необхідно працевлаштуватися в цій країні з доходом від 3000 євро на місяць і працювати в компанії не менше трьох місяців.

Якщо ви шукайте в оренду квартиру в Німеччині, то вам буде корисна докладна стаття на цю тему. Також у нас на сайті ви можете дізнатися все про договір оренди житла в Німеччині для українських громадян.  

Де знайти нерухомість у Німеччині громадянам України?

З чого потрібно почати процес купівлі квартири в Німеччині, перш за все з пошуку відповідного варіанту. Це може бути будинок, частина будинку, квартира або таунхаус. Є різні пропозиції. Їх можна розглянути на спеціалізованих сайтах, звернутися в агентство нерухомості, купити квартиру в новому будинку або із вторинного ринку.

Якщо говорити про розгляд пропозицій, то тут можна виділити такі сайти:

• ImmobilienScout24 – найбільший німецький портал нерухомості з широким вибором оголошень про продаж та оренду житла. Містить повну інформацію про об’єкти та зручні фільтри для пошуку;
• Immowelt – популярний у місцевих сайт з оголошеннями про продаж та оренду нерухомості по всій країні, пропонує актуальні ринкові ціни та аналіз ринку;
• Ohne-Makler – сайт, що спеціалізується на оголошеннях від власників без участі рієлторів, що дає змогу уникнути додаткових комісій;
• Immonet – популярна платформа з великим вибором оголошень про нерухомість, включно з житловими та комерційними об’єктами;
• Wohnglück – містить оголошення про продаж та оренду житла по країні в різних її регіонах;
• Nestoria – оголошення про нерухомість з різних джерел, що полегшує пошук пропозицій.

Можна знайти й інші інтернет-ресурси, якщо ви хочете прицінитися або навіть вибрати квартиру чи будинок.

Процес купівлі квартири в Німеччині

Вибір квартири або будинку, які вас влаштовують, не єдине завдання. Вам необхідно перевірити нерухомість на наявність можливих проблем з комунікаціями або незробленим капітальним ремонтом будівлі. Може житло перебуває в обтяженні (іпотека, судові заборони, арешт, застава тощо). Усе це також підлягає перевірці.

Придбання житла в цій країні проходить поетапно, і включає такі кроки:

• підбір відповідного житла на спеціалізованих сайтах або у ріелторів;
• надсилання продавцю пропозиції про купівлю;
• юридична і фактична перевірка об’єкта (бажано за участю агента) або фахівця – юриста з нерухомості;
• оформлення договору про наміри купівлі нерухомості;
• отримання іпотеки в німецькому банку;
• оформлення договору купівлі-продажу;
• оплата вартості та обов’язкових податків;
• реєстрація права власності в земельному кадастрі.

Схематично процедура матиме такий вигляд. Якщо іпотечного кредитування вам не потрібно, а українцям у цій країні можуть дати кредит на купівлю житла, то ви можете здійснити операцію без оформлення договору про наміри. Однак для цього у вас має бути вся сума на рахунку в банку. Врахуйте, що в Німеччині перевірятимуть походження грошей, і можуть подати запит в українську податкову службу. За готівку житло в цій країні купувати не рекомендується.

Щоб підтвердити легальність коштів, українському покупцеві потрібно надати:

1. податкову декларацію, довідку про зарплату або виписку з пенсійного фонду;
2. кредитну історію і документ про особисте страхування.

Ці документи також можуть допомогти оформити кредит. Його отримати набагато простіше, якщо ви працюєте і маєте стабільний дохід, який дозволяє вам обслуговувати іпотеку. Витрати на покриття кредиту не повинні перевищувати 33% від вашого сімейного доходу на місяць.

Які потрібні документи від продавця житла?

Сама фінальна частина купівлі квартири проводиться у нотаріуса. Він перевіряє і завіряє договір купівлі-продажу та виконання сторонами всіх умов. За його послуги сплачується відсоток від вартості житла. Про всі витрати ми поговоримо нижче. Далі з вашою копією договору ви можете переоформити майно на своє ім’я, а також переукласти договори на постачання комунальних та інших послуг.

Після вибору житла рекомендується перевірити документи, які передає продавець, включно з:

• дозвіл на будівництво і плани будівлі;
• реєстраційні дані із земельної книги;
• сертифікати підключення до мереж;
• інформацію про проведений ремонт і обслуговування;
• документи на право власності;
• посвідчення особи продавця;
• перелік комунальних витрат.

Найкращий варіант перевірки всіх документів, а також коректність складання договору купівлі-продажу та інших оформлень, це звернення в агентство з хорошими відгуками. У цьому разі ви оплатите комісійні, але позбудетеся багатьох проблем, пов’язаних із нюансами сфери нерухомості в самій Німеччині та мовних труднощів.

Додаткові витрати

Купівля нерухомості в Німеччині супроводжується додатковими витратами, вони в цій країні не маленькі і включають не тільки податки. Варто підготуватися до того, що тільки ціна за житло не буде єдиною статтею витрат.

Якщо говорити про всі додаткові витрати, то тут можна виокремити таке (у відсотках вказані цифри від вартості житла):

• комісія агента – від 3,5 до 7% залежить від домовленості та типу житла, що купується;
• податок на купівлю – від 3 до 6,5% залежно від федеральної землі;
• реєстраційні збори – до 1,5%;
• нотаріальні збори  – до 1 – 1,2%, рідко 1,5%;
• страхування житла, а також вашого життя (у разі взяття іпотечного кредиту);
• оцінка нерухомості, таку послугу може теж доведеться оплатити;
• юридичні та перекладацькі послуги (якщо потрібні) – до 1000 євро.

Вибір професійного агента гарантує дотримання юридичних формальностей, правильність оформлення документів і відсутність обтяжень у об’єкта. При цьому агент має бути сертифікованим і, за можливості, входити до Verband Deutscher Makler (Асоціація маклерів Німеччини). Укладення договору з агентом забезпечує його зобов’язання перед покупцем, а не перед продавцем, знижуючи ризики. Це забезпечить вам гарантію того, що агент працюватиме у ваших інтересах, якщо ви йому платите за договором.

Після придбання нерухомості варто ознайомитися з правилами проживання, які стосуються утримання домашніх тварин, вигулу собак, сортування відходів та дотримання інших вимог місцевого значення та законодавства.